发布日期：2024-1-16 13:50:42 访问次数：344
Ø 2023年，全国百城二手房景气度持续处于低点运行，并且不断处于探底状态。
Ø 市场的购房需求不足导致：从找房热度指数来看，2023年基本上整年都处于回落的状态。其中三四线城市以新房为主的市场之下，二手房需求本来就不足。部分一线城市由于一二手倒挂的情况之下，二手房需求持续低迷，而顶级豪宅需求也相对不足；二线城市整体经济环境不景气，导致需求外溢。
Ø 成交周期出现快速拉长：从二手房挂牌时长来看出现大幅上涨。当前购房者持续加杠杆的意愿不足，即使在降息、降首付的政策支持下，购房者还是会通过卖掉一套再买一套来实现住房的改善。那么这类置换型的需求购房周期相对会较长，并且会影响挂牌量的大幅提升，从而导致自己房产更难出售，并且房源之间的相互降价行为更是影响到买卖双方的决策时间。因此，在新增需求不足的情况之下，置换难度加大，交易周期也会明显拉长。
Ø 挂牌量大幅提升利好二手需求：挂牌量大幅提升一方面会影响价格，但是优质房源也会集中出现，给购房者提供更多的房源选择，能够促进二手房交流量提升。并且保交楼能够促使更多购房者也会更多的关注二手房，从而进入二手房市场。
据58安居客研究院统计数据显示：2023年全国百城二手房月均挂牌量为482万套，同比增加11.6%。从月度走势来看，二手房挂牌量在2月份出现快速反弹支持，持续处于高点，并且在9、10月再次出现一波反弹。
首先，今年春节过后挂牌量出现大幅反弹主要是前期疫情放开之后集中感染导致挂牌量大幅回落，而节后回复到略高于正常水平之上；下半年多城逐步开始执行“认房不认贷”政策，增挂房东挂牌意愿，并且在九十月份一线城市统一执行这一政策，推动挂牌量的全面回升。那么，今年挂牌量的回升主要以政策推动下的置换型挂牌需求为主。
从各线城市二手房挂牌量变化情况来看，一线城市月均挂牌量出现了一定的回落的情况。一线城市的挂牌量的回落并非是真是回落，其中出现回落的上海和广州是平台“真房源”标准的从严执行相关；而从小区挂牌量率真是情况来看，多数都出现了较大提升，并且创历史高点。
二三四线城市挂牌量确实出现了上升，其中二线城市的挂牌量出现了22%的增长。其中二线城市挂牌量激增的城市中，郑州出现了54%的增加，由于城市保交楼项目相对较多，购房者更多的会考虑二手房，从而激发了房东的挂牌意愿。其他城市的挂牌激增也与保交楼有一定联系性，并且城市内部置换和置换到低能级城市也会带动挂牌量的提升。
对于三四线城市而言，其挂牌量增幅相对就小了许多，仅有8%。对于三四线城市而言，其需求本来就出现了明显回落，也会导致其交易难度相对会较大，从而影响房东挂牌意愿，不过三四线城市也是保交楼相对较大城市，也会激发部分需求向二手房市场转移，在多重因素的影响下，其挂牌量并未出现较大幅度的提升。
目前，各线城市不同户型挂牌量占比出现了一定的差异性。一线城市中小户型房源占比出现明显的提升，尤其是1房的占比从2022年的13.4%上升到了15.1%，增加了1.64个百分点，2023年2房的占比也达到了43.1%，提升了0.97个百分点；在中小户型房源挂牌占比出现明显上涨的同时，3房和4房的占比出现了大幅的萎缩，尤其是3房的占比回落至2023年的30.7%，减少1.85个百分点。可见一线城市主要以需求以卖小换大的情况相对集中。
二线城市挂牌房源占比出现了完全和一线城市相反的走势，中小户型房源占比回落，中大户型房源占比提升。其中2房房源占比回落最为明显，其2023年占比为35.9%，下跌1.37个百分点，1房2023年的占比也下跌了0.36个百分点，而3房和4房分别上涨了0.73个和0.90个百分点。那么二线城市中，中大户型挂牌量的提升有可能以外围向核心区域转化的可能性。
三四城市走势相对单一，主要是2房的挂牌量占比回落，从2022年的29.2%回落至2023年28.1%，下跌1.01个百分点，而其主要增长的房型为4房，也上涨了0.88个百分点，达到2023年12.1%，其他户型房源基本上上一年相当。可见三四线城市需求主要向大户型享受型转变。
从全国不同能级城市二手房挂牌房源的价格段变化情况来看，低单价的房源占比出现了明显的增加，其中1万元/平方米以下的房源中，一二三四线城市房源占比都出现了不同幅度的增加。而其他价格段的挂牌房源中，基本上二三四线城市二手房挂牌占比多呈现出不同幅度的减少，尤其是价格越高的房源占比减幅相对会更大一些。那么，出现这类情况的主要原因还是房价的下跌导致。
不过，我们看到三四线城市中，5万元/平方米以上的高价房源挂牌量出现了明显的提升，对于这部分城市而言，这一价格段已经是城市的天花板，再在城市内进行置换的可能性相对较小。因此，这部分房东卖房的原因有上上一级城市置换的可能性。
据58安居客房产研究院统计数据显示：2023年全国百城二手房找房热度指数为1.05，同比2022年下跌6.67%。2023年购房者需求整体呈现出回落的态势，首先在年春节过后出现了一波大反弹，全国找房热度指数达到1.52的近两年高点，不过随后逐月回落，虽然在年中略有回升，不过幅度也相对较小，进入下半年再次进入逐步回落的态势。
2023年在持续不断的救市政策刺激之下，但是二手房市场并未随之出现回升的态势。前期政策主要以刺激二三四线城市为主，不过这部分城市，尤其是三四线城市二手房市场本就不是楼市交易的主力，对需求的刺激只能短期内激发一部分需求，对整体市场无法形成规模效应。在三四季度之间开始对一线城市放开限购、限贷等多项限制性政策，市场也随之出现一波市场回暖，不过进入年底的季节性调整期，找房热度指数也无法在全国全面放开的情况下独自回升。
2023年，各线城市找房热度指数都出现了不同幅度的回落，其中二线城市的回落幅度相对最大，为7.1%，其次为一线城市，为6.8%，最小的为三四线城市，为6.4%。
二线城市由于多方面的利空因素的影响下，挂牌量出现大幅回升，这部分人群卖房之后并非再在当地有置业需求，会有向低能级城市回乡置业的可能性，从而导致找房热度指数出现较大下跌，而三四线城市找房热度指数跌幅相对会更小的原因。一线城市在没有全面取消限购政策的情况下，没有需求持续的进入也是导致其找房热度指数出现较大下跌的情况。
从具体城市来看，依次按城市中仅有深圳市2023年的找房热度指数出现上涨。首先是深圳是四个一线城市中二手房市场最早开始调整的城市，其次其房价也是跌幅相对最大，并且也是最早开始下跌，并且二手房限制性政策出台最多还有执行最严厉的城市，因此其二手房市场已经提前进入底部，在今年逐步放松政策的情况下，市场也更有反弹意愿。上海的找房热度指数跌幅相对最大，这与其城市调整最晚，并且新房限价导致购房者买房更倾向新房有关。
二线城市中，找房热度指数出现上涨的城市中，主要以中西部城市城市为主。这部分城市在近几年人口政策全面放开，前期导入的人口也逐步对市场的需求带来一定的利好，并且保交楼在中西部城市压力也会相对更大，从而利好二手房这类现房产品，因此其找房热度指数出现了一定的回升。而跌幅最大的城市多为东部沿海城市，这部分城市房价相对较高，而2023年价格跌幅也是最大，因此在“买涨杀跌”的心态之下导致需求明显减少。
三四线城市拼的城市竞争力，尤其是能否留住制造业相关。制造业是留住人，并且这部分人能有购买力的重要保障。因此在三四城市中会有找房热度上涨的惠州市，但是也有热度出现大跌的东莞市，两个相邻的城市却出现了截然不同的走势。
从不同户型找房热度占比来看，普遍存在中小户型的找房热度占比出现上升的趋势。其中，一线城市中小户型找房热度占比上升和城市的中小户型占比出现明显增加相关，其他城市小户型开发量相对较小，部分低端刚需可能只能通过二手房市场满足其需求，并且随着整体大环境相对处于低迷的状态，通过增加杠杆率来实现大户型需求的可能性也出现了减少的情况。
目前，全国二手房找房热度逐步回落的情况之下，我们看到中低端的房源找房热度占比出现了一定幅度的提升，其中二三四线城市的表现尤其突出。
首先，随着二三四线城市房价的出现明显调整，这部分城市调整的幅度尤其明显，从而其性价比逐步的显现，在房源出现明显增加的情况之下，客户关注度也会出现增长。其次，部分高能级城市房源出售之后去低能级城市置业，不过其依旧会选择城市刚需房源为主，等价置换或者加杠杆置换的可能性也会相对较少，从而影响到中低价位的二手房找房热度出现提升。
一线城市表现相对均衡，其中5万以内的房源找房热度占比多出现了小幅的增加的情况，但是5万元/平方米以上的中高端房源找房热度出现了明显的回落，表明房价的调整预期让这部分中高端的需求变得更为谨慎。
据58安居客研究院统计数据显示：2023年百城二手房月均挂牌均价为13923元/平方米，同比2022年下跌2.35%，其中2023年12月的挂牌均价最低，为13240元/平方米，相比2022年的高点下跌7.59%。
2023年二手房挂牌均价整体呈现出快速下跌的趋势，而2022年价格相对稳定，仅有在四季度出现回落，那么2023年二手房价格单边下跌的态势也增加了购房者的观望心态，“买涨不买跌”的心态直接促使其多看少动，进而促使挂牌时长的增加。
从各线城市的二手房挂牌均价走势来看，其低点都出现在2023年12月，但是其高点却有较大差距。其中，一线城市的挂牌均价的高点为2023年2月，而二三四线城市的挂牌均价高点都出现在2022年的2月。当前的价格相对其高点分别下跌了3.75%，8.82%和9.13%。
从不同户型的挂牌均价走势来看，整体呈现出户型越大其挂牌均价越高，但是其2023年的价格相比2022年却出现了差异化的走势。一线城市的其他大户型的挂牌均价跌幅相对会最大，而二线城市却是跌幅最小，三四线城市更是呈现出挂牌均价上涨的态势。一线城市顶级豪宅置换需求相对不足，多数房东挂牌后不会考虑置换，因此价格跌幅会相对较大；二三四线城市的豪宅需求会有高能级城市逐步外溢，尤其是三四城市中的高端住宅，表现的更为明显。
